Ci sono scommesse più facili da vincere. Anche nel settore immobiliare. Il ritorno in auge dell’acquisto in nuda proprietà si spiega semplicemente così: la sicurezza del mattone associata a un prezzo più conveniente rispetto a quelli di mercato. Da un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa risulta che nel 2024 nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli).
Il discorso cambia quando si tratta di ottenere un finanziamento per questo tipo di acquisto. «Un mutuo sulla sola nuda proprietà è qualcosa che pochissime banche sono disposte a fare», spiega Carlo Chidini, presidente di Più Mutui Casa (Pmc), società di mediazione creditizia di Gruppo Tempocasa. La nuda proprietà equivale alla proprietà di un immobile, privata però del suo godimento, che rimane in capo all’usufruttuario. Spesso scelta da persone anziane che vogliono ottenere liquidità mantenendo comunque l’abitazione come propria residenza, questa formula è interessante per chi acquista perché permette di ottenere la casa a un prezzo molto più basso del suo valore di mercato. «Nel 90% dei casi, chi acquista la nuda proprietà lo fa per speculazione», chiarisce Chidini, «perché compra oggi qualcosa che potrà usare solo tra 5, 10 o 15 anni, ma a un prezzo molto ridotto». I contratti di cessione della nuda proprietà sono, infatti, stipulati in base a tabelle con i coefficienti dello “sconto” applicato al valore dell’immobile, ovviamente decrescenti all’aumentare dell’età del venditore. Ad esempio, per la compravendita da un sessantenne si paga il 40%, aliquota che sale al 75% per un ottantenne.
Il nodo dell’accesso al credito
Questa struttura ibrida, tuttavia, rende difficile l’accesso al credito bancario. Il primo ostacolo è la mancanza di garanzie forti per l’istituto di credito. Se la casa è occupata da un usufruttuario, in caso di insolvenza non può essere venduta facilmente perché «nessuno vuole comprare all’asta una nuda proprietà con dentro l’usufruttuario», sottolinea il presidente di Pmc. Per questa ragione, le banche richiedono spesso una fideiussione da parte del venditore, ovvero di chi cede la nuda proprietà ma mantiene l’usufrutto. «La banca può intervenire solo se il venditore firma una fideiussione limitatamente all’immobile oggetto dell’ipoteca, ma senza questa firma è davvero complicato trovare una banca disposta a concedere il mutuo», afferma.
In altre parole, il venditore deve garantire che il mutuatario possa rimborsare, almeno formalmente, in caso di problemi ricongiungendo anche la proprietà all’usufrutto. Per certi versi, è il medesimo caso della fideiussione per l’acquisto di un immobile in costruzione in cui la società edile garantisce gli acquirenti se qualcosa non dovesse funzionare. Nel caso della nuda proprietà, tuttavia, è una condizione che molti venditori trovano difficile da accettare. «Già prendo meno soldi rispetto al valore reale dell’immobile, in più dovrei anche garantirti che mi pagherai?», rimarca Chidini.
Quando la fideiussione non è possibile, si possono percorrere strade più “creative”. «Nel 90% dei casi cerchiamo soluzioni alternative, come un mutuo di liquidità su un altro immobile di proprietà dell’acquirente», racconta il numero uno di Pmc. In pratica, chi vuole acquistare una nuda proprietà e possiede un altro immobile può ipotecare quest’ultimo per ottenere il finanziamento. Oppure, se l’importo richiesto non è elevato, si può optare per un prestito personale, anche se con tassi d’interesse superiori a quelli di un mutuo fondiario. Il rapporto loan-to-value, ovvero la percentuale del valore dell’immobile coperta dal mutuo, è un altro punto critico. «Se l’operazione riesce, si può arrivare anche all’80% del valore finanziabile, a volte anche al 100% se si offrono garanzie aggiuntive», evidenzia Chidini. Si tratta, tuttavia, di eccezioni legate al profilo del cliente o alla discrezionalità degli istituti. «Parliamo di operazioni fatte con Bcc locali, che magari decidono di intervenire perché conoscono bene l’acquirente o perché ha già forti giacenze presso quella banca».
Sul fronte della durata del mutuo, sorprendentemente non ci sono grossi limiti. «Nessuno vieta che il mutuo possa essere anche ventennale. Se l’acquirente ha i requisiti, le banche possono concederlo anche per periodi lunghi», puntualizza il presidente di Pmc. Tuttavia, è bene sapere che la durata può risultare meno interessante per la banca, vista la particolare incertezza legata all’effettiva disponibilità dell’immobile nel tempo. Chidini è, però, diretto quando si tratta di tirare le somme. «È un prodotto che viene utilizzato raramente e spesso sono casi in cui la banca non ha potuto dire di no a un cliente affluent».
Ecco perché, quando si presenta un interessato all’acquisto della nuda proprietà con finanziamento, il lavoro della società di mediazione si concentra sul trovare “una strada laterale” per ottenere la liquidità necessaria, piuttosto che insistere con un mutuo diretto sull’immobile in questione.
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